По данни на Евростат двама от всеки трима млади хора на възраст под 34 години живеят с родителите си в Испания. Цените на жилищата и наемите до голяма степен са причината за тази ситуация и новият закон за жилищата, договорен между социалистите и двете политически партии ERC и EH Bildu, има за цел да реши този проблем. Обявена от двете партии в петък, мярката има за цел да ограничи цените на наемите в зависимост от района.
Законът, който се очаква да види бял свят през следващите седмици, идва след повече от две години преговори и съдържа няколко съществени промени в проекта, одобрен от Министерския съвет в началото на 2022 г.
Какви са ограниченията за актуализациите на наемите?
Преди малко повече от година, изправено пред непрекъснато нарастващата инфлация, правителството одобри кралски указ-закон, който не позволява актуализиране на настоящите договори за наем с индекса на потребителските цени през 2022 г. За да постигне това, то установи ограничение от 2% за тези увеличения, което Министерският съвет удължи до 2023 г. Сега, според информацията, това ограничение ще бъде определено на 3% през 2024 г., а от 2025 г. нататък ще се използва нов индекс, чието изчисляване все още не е ясно, обясняват източници от Агенцията за договаряне на наеми.
По този начин тези годишни актуализации вече няма да бъдат обвързани с ИПЦ. Всъщност няма значение, че в подписания по това време договор е установена актуализация с индекса на потребителските цени, тъй като има регламент от по-висок ранг, който определя различни граници (тези проценти от 2% за 2023 г. и 3% за 2024 г.).
Трябва да се помни, че договорите за наем обикновено се подписват за една година и могат да бъдат удължавани до пет години, ако собственикът е физическо лице, и до седем, ако собственикът е юридическо лице. През този период има възможност за актуализации на всеки дванадесет месеца, а наемателят не може да бъде изгонен, освен ако наемодателят не докаже, че имотът му е необходим за него или за негов роднина.
Автоматични ли са тези увеличения?
Не. В случай на договори, подписани след 2019 г., тези увеличения могат да се прилагат само ако текстът включва клауза, която предвижда актуализация всяка година, обяснява Виктор Паломо, юрист в Центъра за консултации и социални изследвания (CAES) и Съюза на наемателите. Поради тази причина те винаги препоръчват, ако наемодателят се опита да я приложи, когато тя не е включена в договора, наемателят има право да откаже и да продължи да плаща както преди. „Въпреки това сме се сблъсквали с наемодатели, които го прилагат след внасянето на депозита“, допълва той.
Освен това тези увеличения трябва да бъдат съобщени на наемателя „по надежден начин, т.е. чрез бурофакс или електронна поща“, с едномесечно предизвестие. Ето защо, в случай на неспазване на някое от тези изисквания, Синдикатът на наемателите (Sindicato de Inquilinas) съветва наемателят да се обърне към съда.
Прилага ли се ограничението и за новите договори за наем?
Не. Това ограничение от 2 % за наемите през 2023 г. и 3 % през 2024 г. се отнася само за актуализациите и наемодателите ще могат да продължат да определят цената, която смятат за подходяща, при подписването на нов договор. Дългосрочната цел на закона обаче е да се установи таван в т.нар. претоварени зони, за което вече са започнали да се предприемат стъпки, според източници от Агенцията за договаряне на наемите.
В този смисъл автономните общности ще могат да определят кои ще бъдат натоварени зони (сметките за ипотека, вода, електричество, газ и т.н., всички тези разходи надхвърлят 30% от средния наем за района) на своята територия, за да установят ценови ограничения в тях. За да се постигне това, законът вече не прави разлика между това дали собственикът е дружество или частно лице, както беше досега. Единственото разграничение, което сега съществува между собствениците, е броят на притежаваните от тях имоти: определението за голям собственик се намалява от десет на пет имота.
Как се определя натоварена зона?
За да бъде обявен даден район за натоварена пазарна зона, трябва да е изпълнено едно от двете условия: средната вноска за ипотека или наем (плюс разходите) трябва да надвишава 30 % от средния наем на наемателите в района или цената трябва да се е повишила с три пункта над индекса на потребителските цени за пет години. Там наемодателите с пет или повече жилища ще бъдат задължени да начисляват наем на цена в рамките на „диапазон“, определен от централното правителство с помощта на индекс, който предстои да бъде изчислен, според същите източници.
Наемодатели, които за първи път пускат имота си под наем, ще трябва да определят наема според същия индекс. Когато имотът вече е бил отдаван под наем преди това, предишният договор ще трябва да бъде взет за референтен.
За да се подпомогне този сценарий, ще има „бонуси за собствениците на жилища в натоварените зони, ако те намалят цените на наемите“. Те ще могат да получат данъчни облекчения в размер до 90 %, ако намалят цената с поне 5 % в сравнение с предишния договор, и до 70 %, ако пуснат жилището на пазара и го отдадат под наем на млад човек на възраст между 18 и 35 години или на публичната администрация, така че последната от своя страна да го отдаде под наем като социално жилище.
„Най-засегнати ще бъдат Каталуния, Мадрид, Страната на баските, Канарските острови, Балеарските острови и градове като Малага, Севиля и Валенсия. Възможно е обаче към този списък да се присъединят и други, като например Толедо или Гуадалахара. Всичко това ще трябва да бъде разгледано внимателно“, казва Паломо.
Какво ще кажете за таксите на агенциите?
Друга важна новост в закона се отнася до агенциите за недвижими имоти: при подписване на договор за наем разходите и таксите им ще се плащат винаги от наемодателите, а не от наемателите. Обичайното „плюс едномесечна такса за посредничество“ в много обяви за наем в интернет ще изчезне. Освен това общинските данъци и такси се поемат от наемодателя, а не от наемателя.
Споделете статията:
ISBI предлага последните новини от Испания безплатно. Ако искате да подкрепите нашия уебсайт, абонирайте се: Последвайте ни и в Туитър ТУК
Още по темата:
Девет болници в Аликанте обединяват усилията си за намиране на ефективно лечение на рак на простатата и псориазис
Девет държавни болници в провинция Аликанте ще участват в международен конгрес, на който ще бъдат представени две проучвания на терапевтичните постижения при лечението на рак на простатата и псориазис. Двете проучвания, проведени съвместно от фармацевти от болничните аптеки на тези центрове, ще бъдат представени на следващия конгрес на Европейската асоциация на болничните фармацевти, който ще […]
Испанският министър на отбраната: обществото не осъзнава огромната опасност от война, която съществува в момента
Министърът на отбраната Маргарита Роблес предупреди, че заплахата от нападение от страна на Русия, дори с ядрено оръжие, е „пълна и абсолютна“, и заяви, че испанското общество не осъзнава „огромната опасност“, която представлява руският лидер Владимир Путин. „Искам да обърна внимание на испанското общество, защото понякога имам усещането, че не осъзнаваме огромната опасност, която съществува […]
Трима загинали и 15 ранени при пожар във Вияхойоса, Аликанте
Най-малко трима души са загинали, а 15 други ранени при пожар в жилищен блок в град Вияхойоса в Аликанте, съобщиха испанските медии. Според Центъра за информация и координация при извънредни ситуации (CICU) и „112 Comunitat Valenciana“ пожарът е избухнал около 2,15 ч. в понеделник на единадесетия етаж на блок във Вияхойоса и е бил потушен […]
Медицински екип от Мадрид извърши новаторска педиатрична операция на момче от Алтеа
Хранене и пиене. Тези жизненоважни нужди на всяко живо същество застрашават живота на 14-годишния Жорди Алсина Лопес, който страда от рядко срещано заболяване при децата. Това е ахалазия тип II, „дегенерация на ганглийните клетки в стената на хранопровода, която води до промени в преглъщането и хронично заболяване, което засяга нормалното функциониране на хранопровода – мускулната […]
Фернандо Гомес-Асебо, братовчед на крал Фелипе VI, е починал на 49-годишна възраст
Фернандо Гомес-Асебо, син на инфанта Мария Пилар де Борбон и братовчед на крал Фелипе VI, е починал в петък вечерта на 49-годишна възраст, съобщава El Confidencial. Фернандо Гомес-Асебо, племенник на Хуан Карлос I, е страдал от хронична дихателна недостатъчност, която според източници се е влошила през последните години. Майката на Фернандо Гомес-Асебо, Пилар де Борбон, […]
10 са жертвите на пожара, обхванал многоетажна жилищна сграда във Валенсия
Тази сутрин съдебната полиция е открила тялото на мъж в опожарения жилищен комплекс в квартал Кампанар във Валенсия по време на огледа на сградата, както потвърди правителствената делегация на общността Валенсия. Четири от жертвите са членове на едно и също семейство: баща, майка, тригодишно дете и новородено момиченце. Така броят на загиналите нарасна на 10 […]
Коментари:
