По данни на Евростат двама от всеки трима млади хора на възраст под 34 години живеят с родителите си в Испания. Цените на жилищата и наемите до голяма степен са причина за това положение и новият закон за жилищното настаняване, договорен от правителството с двама от неговите партньори – ERC и EH Bildu, има за цел да го разреши. Обявена от двете формации преди почти две седмици, мярката удължава срока на действие на таваните за актуализиране на наемите, определя натоварените пазарни зона, слага край на плащането на такси за недвижими имоти от наемателите и преразглежда принудителното изгонване и незаконното настаняване.
Конгресът одобри закона този четвъртък след повече от две години преговори между партиите и той съдържа няколко съществени промени по отношение на законопроекта, който беше одобрен от Министерския съвет в началото на 2022 г. Това са някои от основните съмнения, породени от закона, и техните отговори.
Какви са ограниченията за актуализиране на наемите?
Преди малко повече от година, изправено пред нестихващо нарастване на цените, правителството одобри кралски указ-закон, който не позволява актуализирането на действащите договори за наем с индекса на потребителските цени през 2022 г. За да постигне това, то установи ограничение от 2% за тези увеличения, което Министерският съвет удължи до 2023 г. Сега, според информацията, споделена от ERC и Bildu, през 2024 г. това ограничение ще бъде фиксирано на 3%, а от 2025 г. нататък ще се използва новосъздаден индекс, чието изчисляване все още не е ясно, обясняват източници от Агенцията за договаряне на наемите (ANA).
По този начин тези годишни ревизии вече няма да бъдат обвързани с ИПЦ. Всъщност няма значение, че в подписания по това време договор е установена актуализация с индекса на потребителските цени, тъй като вече има закон, който определя различни граници (тези проценти от 2% за 2023 г. и 3% за 2024 г.).
Автоматични ли са тези увеличения?
Не. В случай на договори, подписани след 2019 г., тези увеличения могат да се прилагат само ако текстът включва клауза, която предвижда актуализация за всяка година, обяснява Виктор Паломо, юрист в Центъра за консултации и социални изследвания (CAES) и Съюза на наемателите. Поради тази причина те винаги препоръчват, ако наемодателят се опита да я приложи, когато тя не е включена в договора, наемателят да откаже и да продължи да плаща както преди. „Въпреки това сме се сблъсквали с наемодатели, които го налагат след внасянето на депозита“, допълва той.
Освен това тези увеличения трябва да бъдат съобщени на наемателя „по надежден начин, т.е. чрез бурофакс или електронна поща“, един месец предварително. Ето защо, ако някое от тези изисквания не е спазено, Синдикатът на наемателите (Sindicato de Inquilinas) съветва да се обърнете към съда.
Какво ще кажете за принудителното изселване и незаконно настанилите се?
Един от основните аспекти на закона, свързан с изселването и самонастаняването, е петата заключителна разпоредба, с която се изменя Законът за гражданското съдопроизводство, за да се включат „подобрения в нормативната уредба на процедурата по изселване в ситуации на уязвимост“. В този смисъл новата уредба изисква датата и часът на изселването да бъдат подробно описани, за да може то да бъде извършено.
Въпреки че понастоящем принудителното изселване е спряно до 30 юни, новият закон има за цел да го удължи до две години в случай на уязвими наематели.
Освен това, за да могат наемодателите да започнат процедура по принудително изселване, те трябва да обосноват дали имотът е обичайното местопребиваване на наемодателя и да гарантират, че не са големи наемодатели. В случай че собственикът е крупен наемодател, той трябва да включи в искането за изгонване информация относно уязвимостта или не на „наемателите“. Тези изисквания ще бъдат включени в Гражданския процесуален закон благодарение на компромисна поправка, подписана от правителството с неговите партньори.
Всички тези процедури ще увеличат правната несигурност, когато става въпрос за възстановяване на собствеността от наемодателя, и ще удължат сроковете, по мнението на генералния директор на ANA Хосе Рамон Зурдо. „Ако в момента принудителното извеждане и изземване се отлагат до 30 юни, новият закон цели удължаването им до две години в случай на уязвими наематели“, казва той.
Прилага ли се ограничението и за нови договори за наем?
Не. Това ограничение от 2 % за наемите през 2023 г. и 3 % през 2024 г. се отнася само за актуализациите и наемодателите ще могат да продължат да определят цената, която смятат за подходяща, при подписването на нов договор. Дългосрочната цел на закона обаче е да се установи таван в натоварените райони, за което вече са започнали да се предприемат стъпки, според източници от Агенцията за договаряне на наеми.
В този смисъл автономните общности ще могат да определят натоварени пазарни зони на своята територия, за да установят ценови ограничения в тях. За да се постигне това, законът вече не прави разлика между това дали собственикът е дружество или частно лице, както беше досега. Единственото разграничение, което сега съществува между собствениците, е броят на притежаваните от тях имоти: определението за голям собственик се намалява от десет на пет имота.
Как ще се определи коя зона е натоварена?
За да бъде обявен даден район за натоварена пазарна зона, трябва да е изпълнено едно от двете условия: средната вноска за ипотека или наем (плюс разходите) трябва да надвишава 30 % от средния наем на наемателите в района или цената трябва да се е повишила с три пункта над индекса на потребителските цени за пет години. Там наемодателите с пет или повече жилища ще бъдат задължени да начисляват наем на цена в рамките на „диапазон“, определен от Министерството на транспорта с помощта на индекс, който предстои да бъде изчислен, според същите източници.
Натоварени зони са Каталуния, Мадрид, Страната на баските, Канарските острови, Балеарските острови и градове като Малага, Севиля и Валенсия. Възможно е обаче към този списък да се присъединят и други градове, като Толедо или Гуадалахара.
Малките наемодатели, които за първи път пускат имот на пазара, ще трябва да определят наема според същия индекс. Когато имотът вече е бил отдаван под наем преди това, предишният договор ще трябва да бъде взет за референтен.
Ще има „бонуси за собствениците на жилища в натоварените зони, ако те намалят размера на наема“. Те ще могат да получат данъчни облекчения в размер до 90 %, ако намалят цената с поне 5 % в сравнение с предишния договор, и до 70 %, ако го отдадат под наем на млад човек на възраст между 18 и 35 години или на публичната администрация, така че тя от своя страна да го отдаде под наем като социална услуга.
Има ли санкции за празни апартаменти?
Новият закон ще даде възможност на местните съвети да налагат финансови санкции на тези, които държат имотите си празни, с цел да ги насърчат да излязат на пазара, въпреки че окончателното решение ще зависи от съветите. Тази санкция ще бъде под формата на допълнителна такса върху данъка върху недвижимите имоти (IBI) в размер до 150 %. Един имот ще се счита за „трайно необитаем“, когато остане празен „непрекъснато и без основателна причина за период от повече от две години“, при условие че собственикът му има четири или повече жилища.
В случай че имотът е бил празен в продължение на две години, надбавката за IBI може да възлиза на 50 %, а за повече от три години тя може да достигне 100 %. Законът предвижда, че този процент може да достигне 150%, ако тези жилища принадлежат на „собственици на два или повече жилищни имота, които не се обитават в една и съща община“.
Таксите за агенциите за недвижими имоти?
Друга основна новост в закона се отнася до агенциите за недвижими имоти: при подписване на договор за наем разходите и таксите им винаги ще се плащат от собствениците, а не от наемателите. Обичайното „плюс едномесечна такса за посредничество“ в много обяви за наем в интернет ще изчезне. Освен това ще бъде забранено да се увеличават таксите над предвидените, като се принуждават наемателите да плащат общински такси или общински данъци.
Споделете статията:
ISBI предлага последните новини от Испания безплатно. Ако искате да подкрепите нашия уебсайт, абонирайте се: Последвайте ни и в Туитър ТУК
